海南楼市——“欲令其灭亡，先使其疯狂！”

首席村妇

[转] 海南楼市—海南楼市疯狂，是国家出台的利好政策和购房旺季恰好相逢，是热钱急需继续“逐利”征程的中转站，是舆论的疯狂报道和泛滥的口碑效应导致的“群体无意识”，是置身于信息爆炸世界让购房者失去基本的判断力，一切如“扑克牌摩天楼”，越高越危险！“卖疯了！”
“抢疯了！”
“逼疯了！”
“上帝欲令人灭亡，必先使其疯狂”，这句话，用在现在的海南楼市，刚好，疯狂到极点，便是毁灭！

先看以下数据：
2008年，三亚的商品房均价为1.06万元/平方米，与上年同期相比增长36.34%；
2009年3月，海南清水湾，一期均价8500元/平方米，到 2010年1月20日，洋房卖2万元/平方米；
2010年1月，三亚凤凰岛，一期开盘均价高达6.5万元/平方米，700套当天售空；
2009年5月，海南千舟湾，一期均价6500元/平方米，2010年1月15日，卖到2万元/平方米，当天卖600多套，销售额达7个多亿，销售的黄总说“抢疯了”。

看另外一组数据：
1、据民间统计数据显示，目前已有超过4000亿元的浙商资本涌入海南房地产市场，海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌……整个海南东部沿海，处处都在上演资金奔涌的盛宴。
2、海南政府的统计数据显示，海口近60%、三亚80%多的商品房都是岛外购房者购买的，本地人被“逼疯”了；
3、投资客的到来同时导致海南汽车上牌量的上涨，海口近期汽车上牌量上涨了3倍，车管所都忙不过来；
4、2010年1月份，前两周，人民币新增贷款已突破1.1万亿元，占2010年预计新增贷款7.5万亿元的1/7；

再看另外一组数据：
1、12月份三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，成为海南的新“地王”，该地块的土地价格折合成楼面价达到8460元/平方米，而三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平方米。
2、海口市海甸岛某小区一套80平米的住房，目前售价8000元/平米，月租1200元，‘租售比’已经相当离谱。


以上一系列的数据让人不得不为海南的楼市担心，虽然开发商目前的心情是“三亚的天，是明朗的天”，国际、国内的热钱纷纷涌入，不少专家和投资者都振臂高呼——“中国的海南、世界的海南！”，但对于老百姓来说，海南，已不是海南人的海南了！如果这疯狂的态势得不到有效的控制，灭亡就在眼前！

那么，到底是什么逼疯了海南的楼市呢？
   一、国内国际热钱的“嗜血”性逼疯了楼市！

随着“迪拜”投资梦想的破灭，中国的迪拜投资客的热钱需要有中转站，继续资本的“嗜血”征程。而随着国家发改委正式批准了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，加上海南购房旺季的来临，这里俨然已成为“钱生钱”的“沃土”，而“国际旅游岛”、“东方夏威夷”的定位和口号，也“忽悠”了一大帮国际、国内的投资客如鲨鱼群般“闻腥而来”。像海南美源房地产开发有限公司副总经理李英姿就认为：“海南将来的客群是全国乃至全球的富人，还有一部分避寒的老人”。这也恰好符合了“中国的海南，世界的海南”的口号！反观近期的购房者，不少甚至人未到海南就直接下单了，如“琼海在哈尔滨的房展四天售房255套”；“海南中信博鳌千舟湾项目的推介会放在哈尔滨、宁波等地举行，大批高端消费者到现场咨询、落订，形成了一个强势而庞大的投资群体，很多人甚至都未曾到过海南，也敢跟着当场下定！不排除当中的度假刚性需求，但更多的恐怕是投资客害怕“钱不值钱”而做的适时又升值的“赌注”了，既然是富人玩的游戏，那老百姓自然没条件加入了，就像住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在《观点地产》1月7日举办的年度论坛上就说了：迪拜不是为我们在座各位准备的，它是为全世界的富人准备的，你要是没在迪拜买套房，你就不算是真正的富人！海南，就是第二个迪拜！
   二、被挑起的“赌徒心理”导致了购房者“群体无意识”！
   大量热钱流入，不顾一切，见房就买，如此狂热的追捧，不是赌徒心理是什么？究竟什么驱动他们的“盲目跟谁”，导致“群体无意识”了呢？

弗洛伊德分析过：“一个群体形成之后产生的最显著，也是最重要的后果是，它的每一个成员变得‘情绪上极其高昂而强烈’”。而根据麦克杜格尔的观点，在一个群体中，人的情感会被挑动起来，高涨到在其他场合很少达到或者从未有过的程度。目前的海南购房者已被舆论和政策利好挑动得心里痒痒，对“海南房价日涨一千”、“稀缺旅游资源、增值无限”等舆论信心爆棚，近乎一旦买海南房，终生高枕无忧！而对当事人来说，把他们自身毫无保留地交由他们的热情来控制，并因而彻头彻尾地沉浸于群体生活之中，甚至失去对他们自身个性局限的感知，这确定是一大愉快的经历。故仍然有不少人呼吁身边的朋友跟着到海南买房、投资，不去便是损失、是大白痴！对比之前狂热不已的迪拜投资客，现在的海南投资客，依稀可见相似身影了。
   三、舆论强加的判断加剧了房价的猛涨！

法国心理学大师古斯塔夫•勒庞也指出：“群体没有逻辑推理能力，不能辨别真伪或对任何事务形成正确的判断。群体所接受的判断，仅仅是强加给他们的判断，而绝不是经过讨论后得到的采纳的判断”。抱着满怀现金，一订数套甚至半层的投资客，下手的依据，也许就因今天问的价格比昨天高出了1000元/平方米，或销售小姐的一句“只剩下几套了，再不买，就没了”而果断出手！媒体报道的不少买家天未亮就排队，拿到一个号就跟中大奖一样兴奋、痴狂！类似的现象只不过是个案，却被舆论不断地重复、强调，演绎成神话般，惊心动魄又荡气回肠！不禁让人担忧啊，这种判断拖了多少人进来啊！房子本来是自主商品，对于海南，可能还多了度假的功能，但目前的消费态势就跟奢侈品没两样，用奢侈品的心态和行动来抬高日用品的价格，这泡沫还能持续多久？等到泡沫破灭的瞬间，这些人，狂热的、兴奋的，会不会当头一棒，一跳了之呢？
   讲到这里，不得不提下开发商的营销策略和手法，实在高明，他们是心理学最活学活用的实践者！笔者曾见过一个在09年中开盘的新项目，开盘前一天晚上10点才把最终价格定下，比原先吹风的价格足足高出10个点，就因为开发商的派筹已超出货量数倍了！而近期海南的开发商收取高额“定金”或“诚意金”，甚至捂盘惜售等，也就完全能理解了。
   四、“断言、重复和传染”三种手段严控买家心理！
勒庞讲过：“如果想在很短的时间里激起群体的热情，让他们采取任何性质的行动，就必须让群体对暗示作出迅速的反应，其中效果最大的就是榜样，而手段就是断言、重复和传染！”近期媒体热炒的类似“海南暂停土地出让后，某楼盘日涨5000元/平方米”、“海南的房子简直卖疯了”、“海南卖房子就像卖大白菜”等此类字眼，通过媒体、口碑等舆论的不断渲染和重复，无形中又给投资客巨大的暗示和“动力”，使得他们出手更坚决，来势更凶猛！大有刘欢“该出手时就出手的坚决、果断”！只不过我们也应该看到，前期约占三成的黑龙江省买家，已承受不住目前过高的房价而纷纷撤离，中信千舟湾的销售经理黄总就表示：“客户目前主要来自江浙，随着价格上扬，东北客群减少，但一次性付款达90%以上！”一波又一波，这就有点像击鼓传花了，那当江浙的客撤离时，谁来接？国内的还是国际的？再传呢？后果可想而知。
而开发商看着猛涨的房价，竟也迷茫起来了，很多开发商都顾不上开发，直接找银行和散户融资买地等升值，估计金融危机前疯狂而荒唐的一幕，又要重演了，好了伤疤忘了痛！

总结之，宏观层面是国家出台的利好政策和购房旺季恰好相逢，经济学层面是热钱急需寻找中转站来继续“逐利”征程，传播学层面则是舆论的疯狂报道和夸张的口碑效应导致群体无意识，心理学层面则是置身于信息爆炸世界让购房者失去基本的判断力，一切如“扑克牌摩天楼”，越高越危险！
   上帝要让一个人灭亡，必先让其疯狂，对海南楼市，也如此吧。
—“欲令其灭亡，先使其疯狂！”